Анализ типичных способов незаконного отчуждения жилой недвижимости

Отчуждение жилой недвижимости является одним из наиболее значимых институтов гражданского оборота, опосредующих переход права собственности на объекты, традиционно имеющие для участников оборота высокую социальную и экономическую ценность. Наряду с легальными способами отчуждения - куплей-продажей, дарением, рентой, наследованием и приватизацией - в российской правоприменительной практике сложился устойчивый набор незаконных схем, направленных на противоправное завладение объектами недвижимости. Актуализации проблематики незаконного отчуждения жилого имущества служит то, что значительное количество актов незаконного отчуждения совершается «de facto» - без формального нарушения закона на момент совершения сделки, с использованием внешне легальных гражданско-правовых конструкций, совокупная оценка которых и позволяет выявить их противоправный характер.

Так, например, распространенная схема с приобретением доли в праве общей собственности на жилое помещение, которое само по себе не является нарушением закона, в совокупности с последующими действиями по созданию невыносимых условий проживания для других сособственников и вымогательству выкупа доли по завышенной цене образует состав злоупотребления правом либо мошенничества. Более того, практика незаконного отчуждения недвижимости постоянно эволюционирует: по мере совершенствования законодательства и правоприменительной практики злоумышленники адаптируют существующие схемы и разрабатывают новые, включающие не используемые ранее инструменты, социально-психологические и правовые механизмы реализации [1].

Одной из наиболее распространенных и ранних незаконных схем является отчуждение недвижимости на основании подложных доверенностей. Механизм рассматриваемой схемы включает несколько последовательных этапов: злоумышленник изготавливает подложную доверенность от имени собственника (зачастую с использованием поддельной нотариальной отметки); на основании доверенности заключается договор купли-продажи; право собственности регистрируется на добросовестного приобретателя, в то время как реальный собственник узнает о состоявшейся сделке «post factum». Сложность выявления данной схемы ранее была обусловлена тем, что внешне сделка выглядит легальной, а добросовестный приобретатель не имел возможности самостоятельно проверить юридическую силу доверенности на момент её выдачи. Введение реестра Федеральной нотариальной палаты (ФНП) позволило во многом решить данную проблему. Однако, при пренебрежении приобретателем проверки доверенности на предмет подлинности, указанная схема может быть реализована.

Причем нередко в таких схемах задействуют целый комплект поддельных документов, что дополнительно затрудняет дальнейшую правовую защиту покупателя [1; 2].

Отдельного внимания заслуживает схема отчуждения недвижимости на основании фиктивных судебных актов. В рамках данной схемы мошенники инициируют судебное производство с участием подставных сторон, например, о признании права собственности в порядке приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) либо о признании права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ). Получив судебное решение, злоумышленники регистрируют право собственности на его основании в органах Росреестра. Механизмом противодействия данной схеме является развитие системы электронного взаимодействия Росреестра с судами общей юрисдикции через государственную автоматизированную систему «Правосудие», позволяющую оперативно верифицировать подлинность судебных решений.

Однако, как отмечается в правовой литературе, техническая возможность такой проверки реализована не во всех регионах, что создает «окна уязвимости» [3].

Еще одной распространенной незаконной схемой является отчуждение недвижимости в рамках фиктивного или преднамеренного банкротства. Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ предусматривает легальный механизм реализации имущества должника в целях удовлетворения требований кредиторов. Однако на практике недобросовестные должники используют данный механизм для вывода ликвидных активов. В частности, к числу таких способов относятся [4]:

- создание искусственной кредиторской задолженности и последующее инициирование процедуры банкротства; - совершение сделок по отчуждению недвижимости по заниженной цене в преддверии банкротства; - отчуждение имущества на торгах аффилированным лицам по минимальной цене. Среди прочих вариантов незаконного отчуждения, связанных с фальсификацией документов, широкое распространение получили схемы отчуждения недвижимости в сфере наследования.

Мошеннические действия в данной сфере могут быть направлены как на фальсификацию завещания, так и на отстранение законных наследников от принятия наследства. Схема с подложным завещанием включает изготовление завещания от имени умершего собственника, причем зачастую с использованием поддельной нотариальной отметки либо с вовлечением недобросовестного нотариуса. Сложность выявления данной схемы заключается в том, что завещание является односторонней сделкой, и после смерти завещателя установить подлинность его волеизъявления крайне затруднительно, особенно в случаях, когда завещание составлено в простой письменной форме при чрезвычайных обстоятельствах (ст. 1129 ГК РФ) [5].

Другая типовая схема связана с сокрытием факта открытия наследства либо с утаиванием имущества от законных наследников. Злоумышленники, фактически владеющие недвижимостью умершего, не сообщают нотариусу о наличии других наследников, представляют подложные документы о родстве либо, напротив, скрывают наличие завещания, составленного в пользу иных лиц. Кроме того, распространены случаи незаконного отчуждения наследственного имущества до истечения срока принятия наследства, когда наследники, еще не оформившие своих прав, но фактически владеющие имуществом, осуществляют его продажу третьим лицам. Впоследствии такие сделки признаются недействительными, однако к этому моменту имущество может быть неоднократно перепродано [2].

Другой типовой незаконной схемой является так называемая «двойная продажа» - ситуация, при которой один и тот же объект недвижимости последовательно продается нескольким покупателям. Данная схема стала возможной в связи с наличием временного разрыва между подписанием договора купли-продажи и государственной регистрацией перехода права собственности.

Согласно ст. 8.1 ГК РФ [6], право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации, а сам договор считается заключенным с момента его подписания сторонами. Продавец, получив задаток или полную оплату от первого покупателя, не регистрирует переход права, а заключает договор с другим лицом и осуществляет регистрацию именно в его пользу. В результате первый покупатель оказывается перед необходимостью оспаривания сделки и взыскания убытков. Однако, в настоящее время накоплена достаточно обширная положительная правоприменительная практика по пресечению применения данных схем, особенно по ст. 1064 ГК РФ и ст. 159 УК РФ, в том числе с использованием современных информационных инструментов отслеживания движения платежных средств (например, с использованием данных систем передачи финансовых сообщений) [5; 7].

Среди наиболее общественно-опасных схем незаконного отчуждения недвижимости занимают мошеннические рентные схемы, реализуемые так называемыми «черными риелторами». Под данным термином понимаются лица, систематически совершающие мошеннические действия с жильем граждан, как правило, социально незащищенных категорий. Типовая схема работы подобных правонарушителей включает следующие этапы [1; 8]:

- поиск одиноких пожилых граждан или лиц, страдающих алкогольной либо наркотической зависимостью, установление с ними доверительных отношений; - склонение к заключению договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 601-605 ГК РФ); - систематическое неисполнение обязательств по содержанию; - после смерти собственника - оформление права собственности на мошенников либо на подставных лиц. Еще одним вариантом схемы является использование института наследственного договора (ст. 1140.1 ГК РФ). Правонарушители склоняют одиноких пожилых граждан к заключению наследственного договора, по условиям которого все имущество переходит к ним в обмен на обещание содержания и ухода, однако после подписания договора обязательства не исполняются, а наследодатель, полагая себя связанным договором, не составляет завещание в пользу иных лиц. В случае смерти наследодателя наследники по закону лишаются возможности наследовать имущество, а наследник по договору регистрирует право собственности, несмотря на неисполнение обязательств. Судебная практика идет по пути признания таких наследственных договоров недействительными по ст. 179 ГК РФ (кабальные сделки), однако бремя доказывания кабальности возлагается на истца, что существенно осложняет защиту нарушенных прав [1; 8].

Причем нередко, в ряде случаев смерть собственника наступает в результате умышленного причинения вреда. Существенную проблему, применительно к пожилым гражданам, для квалификации данных деяний представляет часто отсутствующее достоверное установление причины смерти: вскрытие умерших старше 60 лет может проводиться без гистологического исследования, также патолого-анатомическое вскрытие не проводится при наличии письменного волеизъявления родственников, за исключением подозрения на насильственную смерть [1].

В таком случае, черные риэлторы, осуществляющие содержание по договору ренты, пользуясь данными нормами, могут не вызывать скорую помощь при ухудшении состояния собственника, а смерть в домашних условиях без внешних признаков насилия квалифицируется как ненасильственная, что зачастую не позволяет установить истинную причину смерти, особенно при использовании малых доз опасных и вредных препаратов или веществ. Квалификация таких деяний осложняется необходимостью доказывания умысла, направленного на завладение имуществом, на стадии заключения договора ренты, что требует проведения комплекса оперативно-розыскных мероприятий и судебно-психиатрических экспертиз. Таким образом, недостатки системы освидетельствования умерших делают данную схему одной из наиболее латентных и трудно раскрываемых.

Значительный пласт незаконного отчуждения недвижимости связан с противоправными действиями в сфере приватизации. Данный институт, будучи социально ориентированным, вместе с тем породил ряд мошеннических схем. Одной из наиболее распространенных является приватизация жилого помещения без ведома и согласия лиц, имеющих право на участие в приватизации, в частности, граждан, временно отсутствующих (отбывающих наказание, проходящих военную службу, находящихся на лечении в медицинских организациях) [9].

Злоумышленники подделывают заявления об отказе от участия в приватизации либо документы, подтверждающие отсутствие таких лиц, после чего оформляют право собственности на подставных лиц и осуществляют отчуждение объекта третьим лицам. Другой вариант схемы связан с приватизацией жилых помещений с использованием подложных документов о регистрации, когда мошенники фиктивно регистрируются в квартире и в последующем реализуют право на приватизацию.

В данном ключе используется еще одна схема, при которой приватизация осуществляется от имени умерших граждан - мошенники не сообщают в уполномоченные органы о смерти лица, имеющего право на приватизацию, и оформляют документы задним числом. Дополнительную сложность представляет ситуация, когда квартира, незаконно приватизированная, была впоследствии неоднократно перепродана добросовестным приобретателям. В таком случае суды, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010, как правило, отказывают в виндикации имущества, ограничиваясь взысканием убытков с непосредственных виновников незаконной приватизации [9].

В последние годы в российской правоприменительной практике получила широкое распространение схема незаконного отчуждения недвижимости, с фиктивным или реальным воздействием на продавца со стороны мошенников с целью склонения его к добровольному отчуждению недвижимости и последующим востребованием продавцом отчуждения имущества у добросовестного приобретателя на основании отсутствия у продавца понимания о значении своих действий вследствие влияния третьих лиц. Типовая схема включает следующие этапы: злоумышленники вступают в доверительный контакт с собственником с применением комплекса приемов так называемой социальной инженерии (психо-эмоциональное воздействие), убеждают его продать недвижимость с фиктивной целью (для последующего приобретения более выгодного объекта, сохранения прав собственности, предупреждения правонарушения, уголовного преследования, кражи и т.д.), после чего полученные денежные средства похищаются, а недвижимость переходит в собственность подставных лиц или добросовестного приобретателя, с передачей средств от продажи мошенникам. После чего, бывший собственник имущества требует признания недействительности сделки по основаниям ст. 177 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими) [10].

Правовая проблема квалификации данной схемы заключается в том, что формально сделка купли-продажи совершается самим собственником добровольно, что исключает возможность её оспаривания по основаниям ст. 177 ГК РФ. Однако в судебной практике сформировался подход, согласно которому при наличии доказательств нахождения продавца под влиянием мошенников (заключения психологических и психиатрических экспертиз, переписка, свидетельские показания) сделка может быть признана недействительной. По схожему правовому механизму квалифицируются и сделки по отчуждению недвижимости лицами, впоследствии признанными недееспособными. В данном случае злоумышленники также используют уязвимое состояние собственника - однако не путём временного психологического воздействия, а пользуясь хроническим психическим расстройством, лишающим гражданина способности понимать значение своих действий. Ключевое правовое значение в данной категории дел имеет принцип обратной силы признания недееспособности: сделка может быть признана недействительной, если впоследствии (даже спустя несколько месяцев или лет) собственник был признан недееспособным в судебном порядке, и судебно-психиатрическая экспертиза установила, что на момент совершения сделки он страдал психическим расстройством, лишавшим его способности понимать значение своих действий [10].

Таким образом, оба механизма - психологическое воздействие на дееспособное лицо и последующее признание недееспособности (хроническое психическое расстройство) - объединяет общая правовая конструкция оспаривания сделки по ст. 177 ГК РФ, где ключевым доказательством выступает неспособность продавца понимать значение своих действий в момент совершения сделки, устанавливаемая посредством судебно-психиатрической и судебно-психологической экспертиз.

В настоящее время указанные коллизии разрешаются судебной практикой следующим образом. При оспаривании сделки по ст. 177 ГК РФ ключевое значение имеет не формальное наличие или отсутствие решения о недееспособности на момент сделки, а доказанность факта психического расстройства, лишавшего гражданина способности понимать значение своих действий, устанавливаемая посредством судебно-психиатрической экспертизы. Кроме того, существенное занижение цены сделки по сравнению с рыночной стоимостью и передача денежных средств третьим лицам рассматриваются судами как косвенные доказательства неспособности продавца осознавать значение своих действий, что особенно характерно для сделок с участием лиц пожилого возраста [10].

На основе проведённого анализа могут быть предложены следующие меры по совершенствованию механизмов противодействия незаконному отчуждению недвижимости:

- закрепление обязательной нотариальной формы договоров купли-продажи недвижимости с проверкой доверенностей через реестр ФНП; - завершение внедрения системы электронной верификации судебных решений через ГАС «Правосудие» во всех регионах; - усиление контроля за деятельностью арбитражных управляющих и ответственности за фиктивное и преднамеренное банкротство; - установление обязательного патолого-анатомического вскрытия с гистологическим исследованием при смерти одиноких пожилых лиц, в отношении которых заключён договор ренты или наследственный договор; - введение обязательной видеофиксации удостоверения завещаний и наследственных договоров нотариусом; - сокращение срока регистрации перехода права собственности и установление обязанности продавца уведомлять покупателя о подаче заявления через портал «Госуслуги» в целях снижения риска двойных продаж; - установление нотариальной формы отказа от участия в приватизации с обязательной видеофиксацией; - законодательное закрепление обязательного назначения независимой судебно-психиатрической и психолого-психиатрической экспертиз при оспаривании сделок, связанных с мошенническими действиями и участием лиц с психическими расстройствами.