К вопросу о правовой природе договора участия в долевом строительстве

Введение

Жилищная политика, являющаяся основной составляющей государственного и муниципального управления, направлена на разрешение проблем с жильём большого числа граждан и обеспечение их достойными условиями проживания, гарантией реализации конституционного права на жилище и собственность. Право на жилище является важнейшей составной частью социальных прав граждан России (ч. 1 и 2 ст. 40 Конституции РФ), конституционных задач, стоящих перед государственными и муниципальными органами нашей страны по созданию надлежащих жилищных условий российских граждан в различных социально-экономических и правовых формах.

Именно договорная конструкция участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) выступает приоритетным инструментом обеспечения граждан жильем.

Цель статьи - исследовать отдельные аспекты гражданско-правового режима договора участия в долевом строительстве.

Задачи статьи - уточнить сущность и правовую природу договора участия в долевом строительстве.

Методологической основой исследования стали общенаучные и частно-научные методы правового анализа и синтеза, используемые в отечественной и зарубежной правовой науке: формально-юридический, системно-правовой, исторический, сравнительно-правовой, формально-логический, а также общеюридические методы толкования правовых норм и методов специальных юридических дисциплин.

Результаты

По единодушному мнению специалистов в области цивилистики [12, с. 918], ДДУ уникален в части своей природы, содержательных аспектах и по функционально-целевому назначению в системе договорного права России.

Отношения, связанные с инвестированием денежных средств участников долевого строительства [5], регулируются Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, которым установлены гарантии защиты их прав, интересов и имущества. Положения данного закона предусматривают привлечение средств граждан для возведения объекта недвижимости до момента получения застройщиком официального разрешения на ввод в эксплуатацию на основании договора участия в долевом строительстве.

Изложенные в Законе № 214-ФЗ условия привлечения денежных средств «дольщиков» предусматривают наличие у застройщика разрешения на строительство, открытый доступ к проектной документации, государственной регистрации прав собственности на земельный участок или договора аренды, или безвозмездного пользования участком. В договоре о долевом строительстве должен быть зафиксирован срок, к которому «дольщик» обязуется возвести объект жилой недвижимости и, получив разрешение на его ввод в эксплуатацию, передать «дольщику» ключи от квартиры.

Итак, согласно приведённой выше дефиниции, застройщик (хозяйственное общество, специализированная некоммерческая организация, публично-правовая компания) обязуется выполнить возложенные на него договорные обязанности по предоставлению дольщику квартиры в многоквартирном жилом доме на праве индивидуальной собственности, а имущества общего пользования в этом доме – на праве общей долевой собственности, и/или иного объекта недвижимости после их возведения, принятия в эксплуатацию с дальнейшей госрегистрацией, в установленном законом и договором порядке и сроки при условии предварительной оплаты со стороны дольщиков в роли которых правомочны выступать как физические, так и юридические лица [6].

По своему определению и правовому содержанию ДУДС является консенсуальным, возмездным, двусторонним (взаимо-обязывающим) и письменным договором, подлежащим государственной регистрации, способным использовать условия договора счета эскроу и обладающим некоторыми признаками публичного договора и договора присоединения.

С точки зрения учёных-юристов [4], договор о долевом строительстве имеет первостепенное значение в урегулировании связанных с инвестированием денежных средств «дольщиков» отношений. Нормативно-правовые акты предусматривают приобретение доли в возведённом объекте недвижимости на правах собственности по условиям договора о долевом строительстве, о сборе, хранении и выплате денежных средств, внесённых «дольщиком» на специализированный банковский счёт эскроу. Внесённые «дольщиком» деньги в счёт оплаты своей будущей доли передаются застройщику в том случае, когда тот выполнит свои договорный обязательства по срокам строительства жилой недвижимости и получения официального разрешения на её ввод в эксплуатацию [3].

Специфика рассматриваемого договора предопределена его предметом, субъектным составом, правами и юридическими обязанностями сторон, их юридической ответственностью, порядком заключения, изменения и прекращения [7, с. 55]. Особенные черты ДУДС обусловлены содержанием (сущностью) договора, его целевой направленностью, участием в договоре гражданина-потребителя и застройщика, обязанного соответствовать ряду императивных требований для того чтобы заниматься строительной деятельностью. В частности, обязательное требование к застройщику касается обладания титулом (аренда, право собственности) на земельный участок, на котором предполагается возвести строительный объект [17].

Анализ законодательства позволяет обозначить нижеследующие основные характеристики рассматриваемого договора:

– письменно-документальный или электронный формат заключения; – наличие ряда особых предпосылок юридико-организационного харак-тера (напр., застройщик обязан получить разрешение на строительство, подготовить проектно-сметную документацию, и проч.); – специфичность предмета договора, в роли которого выступает фор-мально ещё не существующее (к моменту заключения ДДУ) имущество; – предмет договора предназначен для удовлетворения личных бытовых потребностей граждан-потребителей и, соответственно, применимость к договорным отношениям сторон потребительского законодательства; – специальный субъектный состав (в роли застройщиков могут вступать исключительно организации), специфичность договорных обяза-тельств контрагентов; – императивное требование закона использовать счёт эскроу; – требование госрегистрации, так как он (по общему правилу) призна-ётся надлежаще заключённым именно с момента госрегистрации; – специфичность гражданско-правовой ответственности, и ряд др. Наиболее значимой специфической чертой ДДУ, по признанию большинства представителей научного сообщества [15], является субсидиарное применение условий гражданско-правового договора счета эскроу (ст.ст. 860.7–860.10 ГК РФ) в расчётах (платежах) между контрагентами (ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). Уполномоченный банк (эскроу-агент) открывает депонентский по своей природе счёт-эскроу, на котором учитываются и блокируются денежные средства, переданные банку участником долевого строительства в счет уплаты цены договора, чтобы в последующем передать эти средства застройщику (бенефициару), при этом Закон эксплицитно запрещает начислять проценты по эскроу-счетам и какие-либо иные вознаграждения эскроу-агенту.

Вопрос о правовой природе ДДУ, его самостоятельности (или несамостоятельности) в системе гражданско-правовых договорных кон- струк-ций в отечественной цивилистике носит характер многолетней и весьма интенсивной дискуссии [14]. Такие авторы, как В.В. Маслов и Л.Ф.

Нетишинская [9], считают, что нормы, используемые для описания правового режима договора участия в долевом строительстве не в полой мере отвечают вопросам его правовой природы, не дают чёткого понимания признаков, по которым данный договор можно отнести к существующим типам гражданско-правовых договоров и применить нормы, которые регулируют смежные договоры.

Позиции членов научного сообщества в освещении возникающих вопросов разнятся. Одни правоведы в своих исследовательских работах рассматривают договор участия в долевом строительстве как предварительный, купли-продажи, поручение, инвестирование, другие называют его смешанным [1]. В.В. Витрянский в своих научных трудах отнёс его к договорам по оказанию возмездных услуг согласно гл. 39 ГК РФ. Ю.А. Свирин согласен с мнением коллеги, оба правоведа акцентируют внимание на том, что исполнитель берёт на себя обязательство на платной основе выполнить для заказчика определённые договором действия в плане обеспечения того жильём.

Большая часть учёных-правоведом, рассматривая договор участия в долевом строительстве, относят его к самостоятельному типу договоров, ориентированному на возведение объекта недвижимости, подлежащего передаче «дольщику» в собственность [13].

Квалифицированный юрист, член адвокатской палаты Ю.А. Андреев идёт в разрез с мнением многих правоведов, называя договор участия в долевом строительстве особого типа договорной конструкцией, аргументированно объясняя свою точку зрения в монографии.

В силу договорных условиях, полагает Ю. А. Андреев [13], покупатели-дольщики на предварительной основе оплачивают застройщику цену договора, а впоследствии, когда недвижимый объект будет надлежаще возведён, приобретают его в собственность, а общее имущество объектов долевого строительства – в общую долевую собственность сособственников. Тем самым данный учёный относит ДДУ к числу непоименованных в ГК РФ договорных конструкций, которая включает в себя ряд элементов продажи недвижимости и дополнительные условия договора счета эскроу. Следовательно, согласно изложенной позиции Ю. А. Андреева, в данном случае мы имеем дело с договором продажи недвижимости на будущее с предварительной оплатой цены договора (в отношении ещё не существующего имущества) в целях приобрести в дальнейшем объект у застройщика долевого строительства (квартиру, иные недвижимые объекты, способные иметь правовой режим общей долевой собственности), на праве собственности, включая право общей долевой собственности.

Интересен вопрос о возможности признания ДДУ публичным. Анализ доктринальных источников по этому аспекту показал, что большинство цивилистов относят ДДУ к разряду публичных договоров, что обусловлено участием в нём т. н. заведомо «слабой» стороны – гражданина-потребителя [10]. И лишь некоторые авторы (напр., Н. Н. Курова, М. В. Петрухин, Д. А. Соболев, П. В. Тараканов) считают, что преждевременно относить договоры участия в долевом строительстве к разряду публичных договоров ввиду их прямого не закрепления в тексте ГК РФ [2].

К примеру, в своей диссертационной работе О.Ю. Тархова пришла к обоснованному выводу о том, что ДДУ в полной мере соответствует требованиям публичного договора, а по способу заключения – договору присоединения. Ученый утверждает, что обязательное установление Правительством РФ Правил по регулированию договорных отношений участия в долевом строительстве наделяет последний (исходя из его юридического содержания) признаками публичного договора, а с учетом способа заключения – признаками договора присоединения. Правительство РФ правомочно издавать Правила (Предметом регулирования Федерального закона № 214-ФЗ являются отношения, связанные с привлечением денег граждан для долевого строительства объекта недвижимости, отражённые в договоре участия сторон, что позволяет исключить недобросовестное их поведение и злоупотребления.

Характер договора закреплён нормативно-правовыми актами, направленными на повышение уровня стабильности договорных отношений между застройщиком и участником долевого строительства и юрисдикционного правоприменения [11].

Т.Ю. Майборода квалифицирует договор долевого участия в строительстве жилого объекта как публичный согласно статье 426 Гражданского кодекса Российской Федерации, по признакам конструкции в плане предварительной публикации застройщиком проектной декларации долевого строительства, предоставления сведений для широкого обозрения, а не только для тех, с кем заключается договор. Отличия в ценах жилого помещения разным дольщикам не противоречат статусу публичного договора, так как ценообразование данных объектов не имеет принципиальных отличий от ценообразования товара по другим, признаваемым законодательно публичным договорам [8, с. 6].

Итак, рассматриваемый вид договора направлен на защиту прав и законных интересов слабой стороны договора (дольщика) и предоставляет ему ряд правовых гарантий, изложенных в ст. 426 ГК РФ. Предложение застройщика принять участие в долевом строительстве и заключить договор обращено к неопределенному числу лиц. При этом каждый застройщик обязан доводить до сведения потребителей соответствующую ин- формацию о своей деятельности, а именно: о наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капстроительства, проектная декларация, проект договора, условия привлечения денежных средств дольщиков, градостроительный план и схема земельного участка, предназначенного для застройки, справка-расчет собственных активов застройщика, извещение о начале строительства, сведения об открытии расчетного счета застройщика. Немаловажная деталь также – формирование компенсационного фонда для защиты права дольщиков. На законодательном уровне предусмотрены государственный контроль и надзор со стороны уполномоченных субъектов, в частности, Минстроя России. Все вышесказанное позволяет нам присоединиться к сторонникам отнесения ДДУ к категории публичных договоров.

Как соотносится договор участия в долевом строительстве с договором присоединения, трактуемым ст. 428 ГК РФ, по мнению некоторых правоведом, данный договор можно отнести к этой договорной модели, если учитывать особенности порядка его заключения, не уходя от соблюдения требования ст. 428 ГК РФ. В научной литературе встречается точка зрения [16] об отнесении договора участия в долевом строительстве как о перспективной точке зрения, ссылаясь на то, что такого рода договоры имеют стандартные типовые формы, заранее составляемые застройщиком с целью упрощения и ускорения процедуры, и многократно используемые, что связано с большим числом объектов строительства и «дольщиков». Заключение Таким образом, многочисленные точки зрения о правовой природе ДДУ, соотношение последнего с иными договорными моделями, высказанные представителями научного сообщества и практикующими юристами, нуждаются в дополнительном обсуждении и концептуализации.