К вопросу о возникновении права собственности на земельные участки в силу приобретательной давности: проблемы и перспективы

Вопрос о приобретении права собственности на земельные участки по приобретательной давности сохраняет высокую актуальность в современном праве. Хотя этому институту посвящено множество научных работ, в законодательстве и правоприменительной практике сохраняются нерешённые проблемы.

Согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ [2] (далее – ГК РФ), лицо, которое не является собственником, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет недвижимым имуществом как своим собственным в течение 15 лет, может приобрести на него право собственности.

Однако реализация этой нормы в отношении земли осложняется историческим контекстом:

частная собственность на землю в России была восстановлена только в 1990-е годы, тогда как в советский период вся земля была государственной и предоставлялась лишь в пользование.

Кроме того, ключевой проблемой остается отсутствие в законодательстве четкого юридического определения добросовестности - основного условия для применения приобретательной давности.

Таким образом, институт приобретательной давности представляет собой один из сложных и дискуссионных способов возникновения права собственности на землю. Несмотря на внимание к теме со стороны исследователей, правовое регулирование содержит ряд пробелов. Например, основной из них - отсутствие законодательного закрепления критериев добросовестности владельца, что оставляет широкий простор для судебного усмотрения.

Пункт 15 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. [4] содержит ключевое разъяснение: владелец признается добросовестным, если в начале владения он не знал и не должен был знать о его незаконности, считая имеющиеся у него основания для возникновения права собственности законными и правомерными.

В доктрине существует принципиальный спор по вопросу о применимости института к земель- ным участкам. Ряд ученых полагает, что приобретательная давность не может распространяться на земельные участки, поскольку в отношении этого специфического объекта невозможно соблюсти критерий добросовестности [3]. Другие исследователи утверждают обратное, указывая, что земельный участок является видом недвижимого имущества по ГК РФ, а законодатель не устанавливает прямого запрета на приобретение на него права собственности данным способом [8].

Для лица, которое по тем или иным причинам не может быть признано добросовестным, но длительно владеет участком, закон предусматривает иные способы защиты. Таким лицом может быть заявлен, например, иск о признании права собственности в силу иного основания, предусмотренного гражданским законодательством, с последующим требованием о государственной регистрации перехода права.

Отдельная сложность связана с правовым режимом земель, не оформленных в частную собственность. Согласно сложившейся практике, на такие земли распространяется презумпция государственной или муниципальной собственности. Из этого следует серьезный вывод: владение таким участком, в отличие от земли, которая принадлежит частному лиц, крайне затрудняет, а часто делает невозможным признание владельца добросовестным с самого начала, что блокирует применение инструмента приобретательной давности.

Несмотря на гарантированное ст. 8 Конституции Российской Федерации [1] равенство всех форм собственности, в доктрине и практике утвердилась позиция, что приобретательная давность может применяться лишь к участкам, уже находящимся в частной собственности, исключая из этого механизма земли государственной и муниципальной собственности. Этот теоретический подход находит отражение в реальной судебной практике. Как отмечает Д.А. Тоточенко [6], её анализ демонстрирует практически полное отсутствие положительных решений о признании права собственности по давности владения в отношении публичных (муниципальных и государственных) земель. Ситуацию дополнительно осложняет наличие административной ответственности за самовольное занятие земельных участков по ст. 7.1 КоАП РФ [3], что, по мнению Ю.А. Умеренко, создает дополнительные правовые риски и барьеры для владельцев [7] На мой взгляд, в дальнейшем, нас ожидает кардинальное преобразование института приобретательной давности, благодаря которому граждане смогут эффективно реализовывать его положения для защиты своих вещных прав, в том числе и на правоотношения с земельными участками. И уже сейчас, с уверенностью можно сказать, что исключение правовой неопределенности в отношении вещных прав на то или иное имущество, а также недопущение момента, когда объект гражданских прав выбывает из оборота вследствие отсутствия субъекта права собственности, является основным предназначением института приобретательной давности.

Отдельным нерешенным вопросом остается судьба объектов недвижимости (зданий, различных сооружений), расположенных на участке, право на который приобретено по давности владения. Законодатель не даёт четкого ответа на регулирование принципа единства судьбы земли и построек в такой ситуации.

Естественно, сейчас нельзя отрицать, что институт приобретательной давности является неотделимой частью гражданского права. Приобретательная давность помогает устранить пробелы и неопределенности российского гражданского и земельного законодательства, тем самым, возможно, одновременно защитив права добросовестного владельца имущества. Применение исследуемого института осложнено возникающими на практике проблемами, что ставит под вопрос эффективность и целесообразность приобретательной давности как основания для приобретения права собственности на земельные участки.

Таким образом, институт приобретательной давности представляет собой один из сложных и дискуссионных способов возникновения права собственности на землю. Несмотря на внимание к теме со стороны исследователей, правовое регулирование содержит ряд пробелов и законодательную неопределенность: отсутствует легальное определение добросовестности и четкий перечень форм собственности, на которые распространяется действие ст. 234 ГК РФ. Для решения этих вопросов необходимы законодательные изменения, направленные на конкретизацию указанных понятий и критериев.