Неопределенность и новые вызовы ипотечного кредитования

Несмотря на сложности, с которыми столкнулась российская экономика, которые привели к стремительному росту ставок и ужесточению условий банковского кредитования, а также общему сокращению спроса со стороны клиентов, сектор ипотечного кредитования продолжил в 2023 г. расти быстрыми темпами. Так, в сентябре 2023 г. российскими банками было выдано ипотечных кредитов на сумму 955 157 млн. руб., что на 12,49% больше, чем в августе 2023 г., и на 84,35% больше, чем в сентябре 2022 г. (рис. 1).

Данный показатель стал абсолютным рекордным в истории российского рынка ипотечного кредитования.

Рисунок 1. Динамика объема ипотечных кредитов за месяц, млн. руб. [7] Экономика 5.2.1 За девять месяцев 2023 г. граждана… — см. PDF статьи.

Существенную помощь ипотечному рынку оказало продление льготной программы и адресных ипотечных программ с господдержкой. В результате, по данным аналитического центра ДОМ.РФ., доля ипотечных кредитов с господдержкой достигала 51% общего объема выданных ипотечных кредитов [2].

Текущая ситуация на ипотечном рынке сложилась в результате влияния ряда факторов, а именно ослабления российского рубля и ожидания роста ипотечных ставок, которое должно осуществить в результате роста ключевой ставкой ЦБР, что в результате привело к росту ипотечных кредитов в России. Кроме того, также ожидалось повышение первоначального взноса по ипотеке с господдержкой. В результате, прогнозируется, что уже в октябре 2023 года рост рынка ипотечного кредитования в России существенно замедлится.

Одним из основных факторов замедления ипотечного кредитования в России будет высокая ставка. Уже в настоящее время рост ставок по ипотечному кредитования привел к перераспределению спроса в сторону новостроек, где широко используются льготные программы. Доля ипотеки на первичном рынке жилья увеличилась до 35% в августе и до 30% в июле 2023 г. и, вероятно, продолжит расти в будущем. Согласно текущим макроэкономическим прогнозам, ключевая ставка останется достаточно высокой еще в течение длительного времени, что, в конечном итоге, приведет к увеличению льготных программ по рыночной ипотеке.

В последнем выпуске Центрального банка не было указано каких-либо прогнозов относительно изменений ключевой ставки в будущем [3].

В том случае, если меры по ужесточению монетарной политики государства будут реализованы, то российский ипотечный рынок может вернуться к тому состоянию, который был характерен для весны 2022 года, когда повышение ключевой ставки до 20% привел к ограниченным возможностям ипотечного кредитования [8].

Указанные ранее в данной статье ожидания требований к увеличению первоначального взноса по ипотеке с государственной поддержкой в сентябре 2023 года утвердились, и основным изменением от 9 сентября 2023 года, стало повышение минимального первоначального взноса по всем ключевым ипотечным программам с государственной поддержкой с 10% до 20% [1]. при этом, на фоне повышения ключевой ставки Банка России ряд российских банков начали отменять налоговые скидки по ипотеке [6]. Ужесточение условий по государственным ипотечным программам является вполне рациональным решением, которое должно привести к сокращению количества ипотечных кредитов.

Чем меньшие возможности открывает ипотечное кредитование, тем более внимательно заемщики будут выбирать себе жилье и будут адекватно оценивать имеющиеся у них финансовые возможности. Как известно, бум ипотечного кредитования повышает риски неисполнения обязательств по взятым кредиту. Слишком доступные условия ипотечного кредитования приводят к быстрому росту необеспеченного розничного кредитования, при замедляющихся доходах населения, что в конечном итоге приводит к повышению уровня долга [9].

При этом внесенные государством изменения по ряду государственных ипотечных программ, сделали их доступнее. Например, для ипотеки для IT-специалистов, Дальневосточная ипотека. Другие ипотечные программы действуют по-прежнему. Исключение составляет программа «Сельская ипотека», действие которой было приостановлено в связи с повышением ключевой ставки Банка России.

Следует отметить, что рост объемов ипотечного кредитования с социальных точек зрения оценивается только положительно, поскольку это позволяет решить существующие у населения России жилищные проблемы. Однако, когда субсидированная ипотека начинает занимать половину ипотечного рынка, это усиливает зависимость банковского ипотечного кредитования от бюджетных средств государства.

В настоящее время, вместе с ростом ключевой ставки, наблюдается и увеличение рыночных ставок по ипотеке. Это приводит к ситуации, при которой льготная ипотека заменяет рыночную, что вызывает новые вызовы рынка ипотечного кредитования.

Во-первых, предоставление субсидий снижает стабильность как на рынке кредитования, так и на рынках строительства и недвижимости. Стоит отметить резкий рост цен на жилье в России после введения льготных ипотечных программ, которые до сих пор только стабильно повышаются. Это отрицательно сказывается на доступности жилья для большей части населения РФ, так как цены на жилье меняются более быстрее, чем доходы населения. При этом, в слу- чае снижения цен на жилье увеличиваются банковские риски, при которых находящаяся в залоге недвижимость будет переоценена и ее будет достаточно сложно реализовать при дефолте клиентов.

Во-вторых, благодаря льготным ставкам по ипотеке, продолжительность кредитования увеличивается, и клиенты экономически не заинтересованы в досрочном погашении ипотечных кредитов. Кроме того, федеральный бюджет берет на себя долгосрочные обязательства по действующим госпрограммам, срок исполнения которых может составлять до 20 лет, а общие расходы на субсидирование продолжают увеличиваться, что является рискованным с точки зрения эффективности бюджетных расходов.

Наконец, расходы бюджета по программе «Льготная ипотека» не имеют целевого направления и не ориентированы на какие-либо определенные категории граждан, нуждающихся в данной поддержке, или на развитие определенных территорий. Таким образом, все граждане, включая тех, кто не нуждается в такой поддержке, могут получать льготы, что нецелесообразно называть эффективным использованием бюджетных средств.

Программа «Льготная ипотека» применима только для приобретения новостроек, что делает ее приемлемой для многих категорий россиян. Новый жилой фонд считается более современным и качественным, а обычная ипотека вторичного жилья является более дорогой альтернативой. Стимулом к покупке жилья у большинства населения России также является ожидание роста ключевой ставки. В настоящее время фонд субсидирования льготной ипотеки стремится к исчерпанию, что стимулирует колеблющихся людей к получению ипотечного кредита и покупке недвижимости, так как многие россияне используют недвижимость как средство сохранения имеющихся у них денежных средств.