Особенности аренды земельных участков в городах федерального значения: правовой анализ

Современной особенностью субъектного состава Российской Федерации является наличие в ней таких самостоятельных субъектов как городов федерального значения. Длительное время в состав Российской Федерации входило всего 2 города федерального значения – это Москва и Санкт-Петербург. Однако в результате вхождения в состав территории Российской Федерации новых территорий, список городов федерального значения пополнился городом Севастополь, которому также был придан особый правовой статус. В связи с чем, научно-практический интерес вызывает исследование вопроса о том, имеет ли правовую специфику земельные правоотношения, возникновение арендных прав в отношении земельных участков в городах федерального значения и в чем она состоит?

Прежде всего, причиной возникновения особого порядка правового регулирования аренды земельных участков в городах федерального значения является признанная на конституционном уровне за субъектами Российской Федерации определенная дискреция в регулировании земельных правоотношений. Согласно ст. 72 Конституции Российской Федерации, земельное законодательство не является исключительным предметом ведения Российской Федерации [1], в связи с чем на уровне субъектов Российской Федерации могут приниматься собственные правила, определяющие порядок владения, пользования и распоряжения объектами земельных правоотношений. С одной стороны, распространенной в доктрине является точка зрения о том, что «правовое регулирование земельных отношений субъектами РФ, как правило, дублирует регулирование земельных правоотношений на федеральном уровне либо конкретизирует реализацию норм, содержащихся в федеральных законах и подзаконных нормативных правовых актах федеральных органов исполнительной власти» [2, с. 64], и поэтому причине отдельные особенности землепользования в городах федерального значения могут быть не достаточно очевидны.

Следует также отметить, что в нормах земельного законодательства имеются некоторые особенности правового регулирования возникновения прав таких субъектов Российской Федерации как городов федерального значения на объекты земельных правоотношений. Например, ст. 18 Земельного кодекса Российской Федерации посвящена разграничению формы собственности на земельный участок, расположенный в городах федерального значения, в отношении которого собственник отказался от принадлежащих ему прав. Комментируемая норма определяет, что при прекращении прав собственников на земельный участок вещные права переходят не муниципальным образованиям, а субъектам Российской Федерации – городам федерального значения [3]. Комментируемая норма демонстрирует очевидное преимущество городов федерального значения перед муниципальными образованиями в случае отказа собственника от принадлежащих ему прав в отношении земельного участка. Рассматривает норма хотя и делает возможным предусмотреть в законах субъектов Российской Федерации о том, что при возникновении таких ситуаций, право собственности на земельный участок возникает у муниципалитетов, по общему правилу в отсутствие специального регулирования право собственности возникает у городов федерального значение. Данное правило законодательного регулирования можно назвать первой особенностью земельных отношений, складывающихся в городах федерального значения.

Отдельные вопросы землепользования в городах федерального значения подлежат определению на основании законодательных актов, принятых такими субъектами Российской Федерации. Например, в г. Москве особые правила землепользования устанавливаются в Законе г. Москвы от 19 декабря 2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве», который также предусматривает основания и порядок предоставления земельных участков, собственниками которых является город федерального значения, на праве аренды [4]. Первая принципиальная особенность правового регулирования землепользования в городе федерального значения Москве заключается в том, что все земельные участки отнесены к категории земель населенных пунктов.

Статьей 8 Закона г. Москвы от 19 декабря 2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве» определяются специальные условия предоставления земельных участков, в отношении которых существует право собственности города федерального значения, при проведении торгов, а также без проведения торгов. Как следует из комментируемой нормы, в законе города Москвы используется традиционный для земельного права подход в определении порядка заключения договоров аренды, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации. По общему правилу, договоры аренды земли, распоряжением которыми осуществляет город Москва, заключается по результатам проведения торгов. По остаточному принципу сформирована система оснований, при наличии которых договора аренды может быть заключён без проведения торгов. Как правило, основанием для предоставления земельного участка и заключения договора без проведения торгов является занятие земельного участка объектами строительства; в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд; в случае наличия цели размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения на земельном участке в соответствии с распоряжением Мэра Москвы. Последнее основание демонстрирует уникальность земельных правоотношений, складывающихся в городе федерального значения - Москве. В частности, земельные участки, находящиеся в собственности горда федерального значения, могут быть предоставлены в аренду без проведения торгов, если они будут использоваться с целью строительства специальных объектов или реализации инвестиционных проектов, направлены на достижение показателей, предусмотренных государственными программами города Москвы. Следовательно, посредством упрощенного порядка предоставления земельного участка без проведения торгов отдельные субъекты могут реализовать право на заключение договора по основаниям, указанным выше. Особенности землепользования в городе Санкт-Петербурге определяются Законом Санкт-Петербурга от 16 февраля 2009 г. № 29-10 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» [5]. Однако указанный нормативный правовой акт не отражает специфики арендных отношений земель, распоряжение которыми осуществляет Санкт-Петербург, что в целом говорит о подчинении отношений по использованию земельных участков на праве аренды требованиям федерального нормативно-правового регулирования.

Законом г. Севастополя от 15 ноября 2018 г. № 455-ЗС «О некоторых вопросах предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности города Севастополя, в аренду без проведения торгов» регламентируются общественные отношения, возникающие по поводу заключения договора аренды земельного участка, распоряжение которыми осуществляет город Севастополь, без проведения торгов [6]. В частности, закон предусматривает категории лиц, которым может быть предоставлен земельный участок с целью размещения личного транспорта (для автостоянки). В категорию лиц, имеющих право на заключение договора аренды с данной целью, включены инвалиды, имеющие ограниченные возможности в передвижении, их законные представители. Указанным лицам может быть предоставлен земельный участок без проведения торгов на праве аренды вблизи их места постоянного проживания.

Также в доктрине отмечается о том, что «В случае если в соответствии с Федеральным законом от 21.03.2014 № 6-ФКЗ земельный участок не может находиться в собственности иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц и предоставлен таким лицам на праве постоянного пользования до вступления в силу конституционного закона, указанные лица обязаны переоформить право постоянного пользования на право аренды»[7, с. 40].

Таким образом, проведённый правовой анализ особенностей аренды земельных участков в городах федерального значения на примере правового регулирования арендных отношений в Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе позволил продемонстрировать некоторую специфику земельных правоотношений в городах федерального значения. Отмечено, что законами субъектов Российской Федерации – городов федерального значения могут предусматриваться специальные условия предоставления земельных участков по договору аренды, заключённого по результатам проведения торгов, так и без проведения торгов.