Приобретательная давность: проблемы применения

Приобретательная давность, закреплённая в статье 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, представляет собой важный институт вещного права, позволяющий лицу, не являющемуся собственником имущества, приобрести право собственности при соблюдении ряда условий. Этот механизм призван стабилизировать имущественные отношения, вовлекать в оборот фактически невостребованные объекты и защищать интересы лиц, длительное время добросовестно владеющих чужим имуществом.

На практике применение приобретательной давности нередко сопряжено с существенными сложностями. Несмотря на чёткость законодательных формулировок, суды сталкиваются с неоднозначностью в толковании ключевых понятий — добросовестности, открытости, непрерывности владения, а также с трудностями доказывания соответствующих обстоятельств. Особую остроту приобретают вопросы определения момента начала течения срока приобретательной давности и установления факта фактического устранения титульного собственника от владения.

Российская система государственной регистрации прав на недвижимое имущество намного моложе английской. Первый закон о государственной регистрации начал действовать лишь в 1998 г. Это объясняется тем, что в период действия советской власти большая часть недвижимости могла находиться только в собственности государства и фактически была исключена из оборота. В Российской империи с середины XIX в. велась работа над Вотчинным уставом, который должен был ввести регистрационную («вотчинную») систему. Его проект был внесён в Государственную думу в начале XX в., но так и не стал законом. Идеи, высказанные в литературе в связи с его подготовкой, до сих пор не утратили актуальности [1].

В настоящее время приобретательной давности посвящена ст. 234 ГК РФ, в соответствии с которой лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.

С правовой точки зрения приобретательная давность сочетает в себе элементы как фактического состояния (владения), так и юридического механизма трансформации этого состояния в право собственности. Это обусловливает её двойственную природу: с одной стороны, она направлена на защиту устойчивых фактических отношений, с другой — на формирование законного титула.

Рассматривая институт приобретательной давности, следует отметить, что понимание приобретательной давности лишь в виде одного из многочисленных способов возникновения права собственности было бы ошибочным. Основная цель и назначение института давностного владения – это преодоление неопределенности отношений в сфере имущественного оборота в ситуации резкого разделения между владением-фактом и владением-правом [2].

Для рассмотрения заявленной темы нельзя не упомянуть о таком важном документе‚ как постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 «О некоторых вопросах‚ возникающих в судебной практике при разрешении споров‚ связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) [3].

Основные проблемы применения института приобретательной давности можно выделить несколько: проблема доказывания добросовестности, момент начала течения срока давности, владение как своим: проблема квалификации, открытость владения и её критерии, непрерывность владения и её пределы, а также применение к недвижимому имуществу.

В свете рассматриваемой проблемы необходимо охарактеризовать понятие «добросовестность владения». В абз. 3 п. 15 Постановления № 10/22 разъясняется‚ что давностное владение можно считать добросовестным‚ когда субъект‚ вступая во владение‚ не знал и не должен был знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

Добросовестность может являться критерием возможности защиты прав, что вытекает из положений п. 3 ст. 10 ГК РФ. Представляется правильным говорить о добросовестности владения применительно к приобретательной давности как к презумпции.

Категории «открытость» и «непрерывность владения» раскрываются в п. 15 Постановления № 10/22. Открытое владение имеет место в случаях ‚ когда субъект не скрывает от окружающих факт нахождения у него вещи. Давностное владение будет считаться непрерывным‚ если оно существовало в течение всего давностного срока. Временная утрата владения спорным имуществом ‚ передача давностным владельцем вещи во временное владение третьих лиц перерывом давностного владения не считается.

Понятие «владение имуществом как своим собственным» предполагает следующее: осуществление владения не по договору; добросовестность ‚ открытость; бремя содержания и охрану имущества‚ уплату налогов на имущество; субъективное восприятие окружающими‚ владение от своего имени; извлечение полезных свойств из имущества [4].

Различные варианты давностного владения могут быть связаны с приобретением имущества от неправомочного отчуждателя, изготовлением вещей из чужих материалов вступлением в наследство посредством использования вещей из наследственной массы и т.д. Во всех этих случаях субъект должен иметь твердую убежденность в том, что он не нарушает чьих-либо прав [5]. Вопросы приобретения права собственности на недвижимость, а особенно на земельные участки, всегда вызывали наибольший интерес правоприменителей, ученых и простых граждан. Одним из наиболее сложных и дискуссионных оснований возникновения права собственности на землю является приобретательная давность.

Специфичность норм, регулирующих признание прав собственности на землю в силу приобретательной давности, порождает ряд проблем в их применении на практике, чем и объясняется актуальность данной научной статьи. В связи с чем, изучение и уточнение некоторых вопросов, связанных с практической значимостью темы востребованы в науке гражданского и земельного права.

Так, Верховный Суд РФ рассмотрел дело по иску ФИО1 о признании права собственности на гараж и встречному иску министерства о сносе гаража как самовольной постройки.

ФИО1 указала, что гаражом с 1986 года пользовались её отец и она сама открыто и добросовестно, однако оформить право собственности невозможно из-за утраты документов. Министерство потребовало снести гараж, считая его самовольной постройкой.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций отказали ФИО1 и обязали снести гараж за её счёт. Верховный Суд установил, что:

гараж существует длительное время и является капитальным строением; имеются документы (инвентарные планы, техпаспорт), подтверждающие его наличие; участок находится в зоне, где размещение гаражей допускается; ФИО1 ссылалась на приобретение гаража её отцом в 1986 году; доводы о законности постройки и приобретательной давности судами должным образом не оценены; суды не дали полной правовой оценки доказательствам и доводам сторон; при признании постройки самовольной не указан срок сноса.

Верховный Суд пришёл к выводу о существенных нарушениях норм процессуального права, повлиявших на исход дела. Решения нижестоящих судов отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции [6]. Так же рассмотрим например, Верховный Суд РФ, № 4-КГ25-86-К1, определение от 31 марта 2026 г. ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к администрации городского округа Щёлково Московской области об установлении границ земельного участка и признании права собственности на него в порядке приобретательной давности (по 1/3 доли), являясь правопреемниками ФИО5 (умер в 2014 г.) и его супруги ФИО6 (умерла в 2022 г.), которые с 1995 года открыто и непрерывно владели спорным участком. Решением Щёлковского городского суда Московской области от 27 марта 2024 г. иск удовлетворён частично: установлены границы участка по варианту №3 экспертизы (площадью 600 кв.м), признано право общей долевой собственности в порядке приобретательной давности по 1/3 доли за каждым.

Апелляционным определением Московского областного суда от 25 сентября 2024 г. решение отменено, в иске отказано. Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 15 мая 2025 г. апелляционное определение оставлено без изменения. Верховный Суд РФ отменил апелляционное и кассационное определения и оставил в силе решение суда первой инстанции, указав на существенные нарушения:

• суд апелляционной инстанции проигнорировал доказательства законного владения (участок предоставлен ФИО7 в 1995 г., затем передан ФИО5, который оплачивал налог с 1997 г. и был указан правообладателем в ЕГРН); • вывод о невозможности приобретения по давности земельных участков, находящихся в государственной/муниципальной собственности, противоречит Конституции РФ и принципу равенства субъектов гражданского права; • неправильно исчислен срок приобретательной давности: не с момента смерти правопредшественника (10 лет), а с 1995 года с присоединением времени владения предыдущего владельца (п. 3 ст. 234 ГК РФ).

Нарушения суда апелляционной инстанции кассационный суд не исправил. Поскольку суд первой инстанции правильно установил обстоятельства и применил нормы права, его решение оставлено в силе [7].

Подводя итоги данной статьи, сделаем вывод, что институт приобретательной давности, закреплённый в статье 234 ГК РФ, является не- обходимым и востребованным механизмом стабилизации имущественного оборота, однако его практическое применение сопряжено с существенными трудностями, порождаемыми оценочным характером ключевых правовых категорий.

Основной круг проблем сконцентрирован вокруг доказывания добросовестности, открытости и непрерывности владения, а также квалификации владения «как своим собственным».

Несмотря на разъяснения, данные в Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, в судебной практике сохраняется неоднозначность в толковании этих критериев, что нередко приводит к отказу в защите прав фактических владельцев. Особую сложность представляет определение момента начала течения срока давности и возможность присоединения времени владения правопредшественников.

Рассмотренная судебная практика, включая правовые позиции Верховного Суда РФ, демонстрирует, что нижестоящие суды не всегда всесторонне оценивают доказательства длительного и непрерывного владения, формально подходят к установлению добросовестности, а также допускают ошибки в отношении возможности приобретения по давности земельных участков, находящихся в публичной собственности. Вместе с тем, Верховный Суд последовательно исправляет эти ошибки, подтверждая равенство субъектов гражданского права и недопустимость лишения добросовестных владельцев права на судебную защиту.

Таким образом, совершенствование правоприменительной практики видится в дальнейшей конкретизации критериев давностного владения, усилении гарантий защиты интересов добросовестных приобретателей и обеспечении единообразного толкования норм о приобретательной давности. Только при соблюдении баланса между защитой титульного собственника и стабильностью сложившихся фактических имущественных отношений институт приобретательной давности сможет в полной мере выполнять свою функцию по преодолению неопределённости в имущественном обороте.