Проблемы правового регулирования жилищных прав при строительстве многоквартирных домов с применением эскроу-счетов

Жилищный кодекс Российской Федерации предполагает, что государство в лице его органов государственной власти и органов местного самоуправления обязано обеспечивать рост уровня жилищного строительства как условие реализации гарантированного Конституцией Российской Федерации права на жилище (п.

4 ст. 2 ЖК РФ) [1]. Многоквартирный дом является одним из объектов жилищных прав. Так, одним из правовых механизмов стимулирования жилищного строительства в Российской Федерации стало участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов. Вопросы и их проблематика, возникающие в ходе регулирования данных правовых отношений, были окончательно решены с введением в действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [2].

Прежде чем рассматривать актуальные вопросы правового регулирования жилищных отношений в сфере долевого строительства многоквартирных домов с использованием эскроу-счетов, что и определяет научную новизну данного исследования, следует вкратце раскрыть сущность долевого участия в строительстве жилых комплексов, а также его роль в реализации конституционного права граждан на жилье.

Само понятие участия граждан в долевом строительстве многоквартирного дома вытекает из ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. По своей сути, данный механизм предполагает инвестирование средств физическими и юридическими лицами в строительные проекты. Застройщик использует привлеченные финансовые ресурсы для финансирования возведения жилых многоквартирных комплексов, компенсируя таким образом собственные затраты на строительство. Граждане и организации осуществляют вложения денежных средств с целью приобретения права собственности на объект долевого строительства и общего имущества в многоквартирном доме. Так, из этого следует, что участие в долевом строительстве позволяет преодолеть проблемы как жилищного аспекта, так и финансового. Инвестиционный пул застройщика формируется посредством привлечения капитала участников долевого строительства. Поступающие от частных и корпоративных инвесторов средства составляют финансовую базу, необходимую для поэтапного выполнения работ по возведению жилого многоквартирного объекта.

Как правило, операционная деятельность застройщиков нередко сталкивается с системными ограничениями, обусловленными макрополитической ситуацией и экономической конъюнктурой в государстве. Так, например, происходящий в российском государстве в 1990-х годах экономический кризис негативно отразился на возможности стимулировать жилищное строительство за счет бюджетных средств. Отсутствие финансовой возможности застройщиков осуществлять строительство многоквартирных домов за счет собственных средств также стало препятствовать развитию частного жилищного фонда. Зачастую могла складываться ситуация, при которой спрос на рынке недвижимости мог значительно превышать количества предложений. Именно инструмент привлечения денежных средств участников долевого строительства стал способом развития жилищного строительства в Российской Федерации.

Несмотря на очевидные преимущества государственной жилищной политики, основанной на механизмах долевого финансирования строительства, в последнее время остро проявился комплекс проблем, связанных с защитой интересов дольщиков. Многочисленные случаи недобросовестного поведения застройщиков, нарушающих условия договорных обязательств, требуют разработки эффективных правовых гарантий для участников строительных проектов. Для преодоления данной проблемы государством также была введена система эскроу-счетов, под которыми понимается «… специальный банковский счет, на котором деньги компании или физического лица блокируются до наступления определенных условий» [3, с. 237]. Законодательное регулирование эскроу-счетов как средства защиты имущественных интересов участников долевого строительства значительно повысило гарантии обеспечения прав граждан и юридических лиц, участвующих в долевом строительстве многоквартирного дома и передающих денежные средства застройщику в счет исполнения обязательств по договору об участии в долевом строительстве. Механизм эскроу-счетов предусматривает блокировку финансовых средств дольщиков, перечисленных в соответствии с договорными условиями, до момента выполнения застройщиком ключевых обязательств — завершения строительных работ и передачи готового жилого объекта правообладателям.

Как уже было отмечено ранее, применение эскроу-счетов предполагает, что выплаты денежных средств застройщику происходят осуществляются после выполнения всех этапов работ по строительству многоквартирного дома. До тех пор, пока денежные средства участников долевой собственности находятся в замороженном состоянии, застройщик исполняет обязательство за счет кредитных средств, которые предоставляются банком, открывающим специальный счет. По результатам строительства застройщик пога- шает проценты перед банком и только потом денежные средства участников долевого строительства застройщик получает в счет исполнения обязательства. Такая система в целом нередко приводит к затягиванию срок сдачи объекта жилищного строительства, что непременно отражается на состоянии реализации жилищных прав. Е.А. Михневия предлагается обращать внимание на зарубежный опыт использования эскроу-счетов и направления денежных средств участников долевой собственности застройщику в счет исполнения обязательства по договору: «В целях решения вопроса обеспечения гарантий защиты прав граждан-участников долевого строительства, общественный и политический деятель Н. В. Стариков, предлагает перейти на поэтапное раскрытие счетов эскроу по аналогии с законодательством Федеративной Республики Германии, согласно которому средства участников долевого строительства будут поступать на счет застройщика по мере завершения отдельных этапов работ строительства» [4, с. 198].

На основании изложенного, следует отметить, что введение системы эскроу-счетов бесспорно повысило гарантии защиты имущественных интересов участников долевого строительства, вносящих денежные средства в счет исполнения по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного дома. Однако такая система и имеет свои недостатки, которые отражаются на состоянии реализации права на жилище в случае, если замораживание денежных средств препятствуют исполнению обязанности застройщика по строительству многоквартирного дома. При этом изменение порядка функционирования данной системы также способно изменить ситуацию и в сфере участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и реализации их права на жилище.