Существенные и несущественные условия договора строительного подряда

Воснову правового регулирования договора строительного подряда заложен принцип свободы договора, применяемый в гражданских правоотношениях, закрепленный в статье 421 ГК РФ. При заключении договора строительного подряда, заказчик и подрядчик могут включить в документ ряд условий, которые обеспечат защиту их интересов. Рассмотрим подробнее какие именно условия следует включить в договор заказчику, а на какие моменты следует обратить внимание подрядчику, для соблюдения своих интересов в рамках принимаемых на себя обязательств.

Поскольку договор строительного подряда, как и большинство других соглашений, носит двусторонний характер и является консенсуальным, а значит действующим с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, прежде всего внимание сторон должно быть обращено именно на них. Существенные условия договора строительного подряда — это ключевые положения, без согласования которых, в последующем, договор может быть признан незаключенным.

Из второго абзаца статьи 432 следует, что стороны могут согласовать дополнительные, важные для регулирования отношений, условия, которые сочтут существенными в рамках заключаемого договора. Правовые последствия за нарушение условий, указанных сторонами в качестве существенных, будет приравниваться к нарушению существенных условий, предусмотренных законом.

В соответствии с положениями статьи пункта 1 статьи 740, статьи 743 ГК РФ и пункта 1 статьи 746 ГК РФ, к существенным условиям договора строительного подряда относятся:

–Предмет (сами работы и результат работ-готовый объект); –Сроки выполнения работ; –Цена работ.

В первую очередь, заказчику необходимо более детально сформулировать предмет договора.

В юридической науке нет единого устоявшегося подхода к определению предмета договора строительного подряда, существует множество точек зрения ученых на этот счет. Согласно одной из них, предметом договора выступает завершенный строительством объект, готовый к сдаче (результат работ) [6]. Ряд ученых подчеркивают важность учета не только результата строительства, но и процесса выполнения работ в контексте определения предмета договора. Следо- вательно, предметом договора строительного подряда выступает единство действий и их результата.

Представляется, что для определения предмета в договоре должны быть четко описаны:

виды и объем выполняемых работ; требования к качеству работ в соответствии с технической документацией; требования к используемым материалам (обязательное предъявление сертификатов, подтверждающих соответствие государственным стандартам).

Условие о предмете могут считаться согласованными, если из текста договора можно однозначно определить, какие работы должны быть выполнены и какой результат должен быть получен.

Следующим существенным условием договора строительного подряда выступают сроки выполнения работ. Президиум ВАС РФ в «Обзоре практики разрешения споров по договору строительного подряда» даны следующие разъяснения: «договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ» [4].

Сроки исполнения работ по договору строительного подряда должны соответствовать проектной документации исходя из очередности циклов производства работ. В первую очередь следует иметь в виду начальный и конечный сроки выполнения работ, однако, в конкретных случаях, важную роль для сторон играют и промежуточные сроки. Так, в строительстве существует понятие «мокрые процессы», например, заливка бетона. Такие работы требуют определенного времени для высыхания и набора прочности, а значит, приведут к удорожанию строительства, в случае невыполнения их в срок, с учетом погодных условий. В виду этого, стороны могу предусмотреть разделение работ на этапы с указанием сроков и стоимости каждого этапа. Согласно п. 23 Постановления Пленума ВС РФ № 54 от 22.11.2016 [3], сроки выполнения работ по договору строительного подряда могут определяться указанием на уплату заказчиком аванса, невнесение которого влечет последствия, предусмотренные статьей 719 ГК РФ, а именно, возможность подрядчика не приступать к работе, а начатую работу приостановить или вовсе отказаться от исполнения договора.

Президиум ВАС РФ в Информационном письме «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» [5] в пункте 6 указал, что если начальный момент периода выполнения подрядчиком работ определен указанием на действия заказчика или иных лиц, то предполагается, что такие действия будут совершены в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии- в разумный срок. В таком случае сроки выполнения работ считаются согласованными.

При согласовании сроков по договору строительного подряда стороны должны учитывать последствия возможных рисков, включая непредвиденные обстоятельства, такие как погодные условия и задержки поставок материалов.

Цена по договору строительного подряда также может быть признана существенным условием. Исходя из условий пункта 1 статьи 743 ГК РФ, подрядчик обязан выполнить строительство и связанные с ним работы согласно со сметой, предусматривающей цену работы. Как правило, цена в договоре строительного подряда определяется сторонами на основании соглашение или сметы, подготовленной с учетом проектной документации.

Стоит отметить, что, если в договоре не указано, как выражена цена в твердой или приблизительной форме, презюмируется, что стороны согласовали твердую цену [5]. Фиксированная твердая цена на все работы, исключает возможность ее увеличения подрядчиком в одностороннем порядке.

Кроме вышеперечисленных существенных условий, рекомендуется обращать внимание также на ряд условий, конкретизирующих взаимоотношения сторон:

1. Изменение хода работ

–Подрядчик не вправе отклоняться от утвержденного проекта или технической документации без письменного согласия заказчика, а любые изменения в объеме работ или технической документации требуют оформления дополнительного соглашения и пересмотра сроков и стоимости работ.

2. Предъявление выполненных работ и их оплата –Включение условия о продлении сроков в случае возникновения обстоятельств, не зависящих от подрядчика (форс-мажор, действия третьих лиц, задержки со стороны заказчика).

–Разумные штрафные санкции за срыв сроков исполнения работ.

–Поэтапная сдача работ с указанием сроков и стоимости каждого этапа.

–Право заказчика приостановить финансирование в случае некачественного выполнения работ на любом этапе.

–Определение порядка передачи подрядчиком актов выполненных работ (например, кс2, кс3) и срок их рассмотрения заказчиком с последующей оплатой выполненных работ.

–Установление четкой процедуры приемки работ с участием комиссии.

3. Гарантии качества работ

–Установление гарантийного срока на выполненные работы (например, 5 лет) –Требование предоставления подрядчиком обеспечения исполнения обязательства, например банковской гарантии или договора поручительства.

–Определение за чей счет осуществляется проведение независимой экспертизы качества работ.

4. Расторжение договора

–Право заказчика расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае неоднократного нарушения сроков выполнения работ; обнаружения существенных недостатков, которые не могут быть устранены в разумный срок; непредоставления в срок подрядчиком документации на выполненные работы.

–Условие о возврате заказчику аванса или неосвоенных средств в случае расторжения договора.

5. Претензионный (досудебный) порядок урегулирования споров –Установление обязательного претензионного (досудебного) порядка урегулирования споров.

–Указание на то, что все споры рассматриваются в суде по месту нахождения одной из сторон (подрядчика или заказчика.)

Понимание характерных особенностей договора строительного подряда и возникающих в его рамках правоотношений невозможно без учета существенных условий, которые являются основой для правильного применения правовых норм. Стоит учитывать, что поскольку строительство — это длительный процесс, ни одна сторона полностью не защищена от обстоятельств непреодолимой силы (убытков, дополнительных расходов). В связи с этим более подробное и недвусмысленное уточнение условий договора поможет сторонам минимизировать риски, и предупредить возможные споры в будущем.